تجديد عقد الإيجار في دبي: هل يتم تجديد عقد الإيجار تلقائياً إذا لم يتم تقديم إشعار قبل 90 يوماً؟

تُعد مسألة تجديد عقد الإيجار في دبي من أكثر المسائل القانونية شيوعاً بين المالكين والمستأجرين، خاصة مع اقتراب موعد انتهاء عقد الإيجار. وغالباً ما تُطرح أسئلة مثل: هل يحق للمالك زيادة الإيجار؟ هل يحق للمستأجر البقاء في العقار؟ وهل يؤدي عدم القيام بـ…قبل 90 يوماً هل يؤدي عدم تقديم إشعار قبل 90 يوماً إلى تجديد عقد الإيجار تلقائياً؟

وفقاً لقوانين الإيجارات في دبي، فإن انتهاء مدة عقد الإيجار لا يعني دائماً انتهاء العلاقة الإيجارية بشكل فوري. فإذا استمر المستأجر في شغل العقار بعد انتهاء العقد دون اعتراض قانوني من المالك، قد يُعتبر العقد مجدداً لمدة مماثلة أو لمدة سنة واحدة أيهما أقل، وبنفس الشروط التعاقدية.

القاعدة العامة لتجديد عقد الإيجار في دبي

تنص المادة 6 من القانون رقم 26 لسنة 2007 في دبي المنظم للعلاقة بين المالكين والمستأجرين على أنه إذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر في حيازة العقار دون اعتراض من المالك، يتم تجديد العقد تلقائياً بموجب

عملياً، يعني ذلك أنه إذا بقي المستأجر في العقار بعد انتهاء عقد الإيجار ولم يقم المالك باتخاذ إجراء قانوني أو إبداء اعتراض واضح، فقد تستمر العلاقة الإيجارية بشكل تلقائي.

ومع ذلك، فإن التجديد التلقائي لا يعني بالضرورة أن أي طرف يمكنه تعديل شروط عقد الإيجار من طرف واحد، مثل زيادة الإيجار، أو تغيير طريقة الدفع، أو فرض التزامات جديدة.

ما هو شرط إشعار الـ 90 يوماً؟

تنص المادة 14، بعد تعديلها بالقانون رقم 33 لسنة 2008، على أنه إذا رغب أي من الطرفين في تعديل أي شرط من شروط عقد الإيجار، يجب عليه إخطار الطرف الآخر قبل 90 يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء العقد، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.

ويشمل ذلك التعديلات المتعلقة بـ:

• زيادة الإيجار
• عدد الشيكات
• طرق الدفع
• التزامات الصيانة
• أي شروط تعاقدية إضافية

وبالتالي، فإن إشعار الـ 90 يوماً يتعلق بشكل أساسي بتعديل شروط العقد وليس بالإخلاء أو إنهاء العقد بشكل تلقائي.

هل يؤدي عدم تقديم الإشعار إلى تجديد العقد تلقائياً؟

في كثير من الحالات العملية، نعم. إذا لم يقم المالك بتقديم الإشعار القانوني خلال المدة المطلوبة واستمر المستأجر في شغل العقار دون اعتراض قانوني، فعادةً ما تستمر العلاقة الإيجارية وفقاً لنفس الشروط الحالية.

ومع ذلك، فإن كل حالة تعتمد على ظروفها الخاصة. فقد يحق للمالك الاعتراض على التجديد من خلال إشعارات قانونية رسمية أو إجراءات قانونية، وهو ما قد يمنع حدوث التجديد الضمني.

هل يمكن للمالك زيادة الإيجار بدون إشعار؟

لا. حتى إذا كان رفع الإيجار مسموحاً وفقاً لمؤشر الإيجارات في دبي، يجب على المالك مع ذلك تقديم إشعار صحيح قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد.

بالإضافة إلى ذلك، يتم تنظيم زيادات الإيجار بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013، والذي يحدد الحد الأقصى للزيادة المسموح بها بناءً على الفرق بين الإيجار الحالي ومتوسط القيمة الإيجارية السوقية في المنطقة.

الفرق بين إشعار الـ 90 يوماً وإشعار الإخلاء

من المفاهيم الخاطئة الشائعة أن إشعار الـ 90 يوماً وحده كافٍ لإخلاء المستأجر. قانونياً، هناك فرق كبير بين الأمرين.

إشعار الـ 90 يوماً

يُستخدم إشعار الـ 90 يوماً في:

• تعديل شروط عقد الإيجار
• تعديل قيمة الإيجار
• تغيير الالتزامات التعاقدية

إشعار الإخلاء لمدة 12 شهراً

يُستخدم فقط لأسباب إخلاء قانونية مثل:

• بيع العقار
• استخدام المالك للعقار أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى
• الهدم أو إعادة البناء
• أعمال صيانة أو تطوير كبيرة

ويجب عادةً إرسال هذا الإشعار عبر كاتب العدل أو البريد المسجل.

ماذا يحدث إذا حدث خلاف بين الطرفين؟

إذا لم يتفق المالك والمستأجر على الإيجار أو شروط التجديد، يمكن رفع النزاع إلى مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي، وهو الجهة المختصة بتحديد القيمة العادلة للإيجار وحل النزاعات وفقاً للقوانين المعمول بها.

ولا يجوز لأي طرف اتخاذ إجراءات غير قانونية مثل قطع الخدمات أو منع الانتفاع القانوني بالعقار.

نصائح عملية للمالكين والمستأجرين

للملّاك

• إرسال إشعار واضح ومكتوب قبل 90 يوماً إذا كانت هناك تعديلات مطلوبة
• اتباع إجراءات الإخلاء القانونية بدقة
• الاحتفاظ بنسخ من الإشعارات والمراسلات

للمستأجرين:

• متابعة تاريخ انتهاء العقد مبكراً
• الاحتفاظ بنسخ من إيصالات الإيجار والمراسلات
• التحقق مما إذا تم تسليم أي إشعار قانوني بشكل صحيح